临沂首次制定集体建设用地基准地价和农用地基准地价

我市新一轮城区基准地价公布

首次制定集体建设用地基准地价和农用地基准地价

在临沂客户端讯 3月28日上午，临沂市人民政府新闻办公室召开新闻发布会。记者从发布会获悉，为科学管理和合理利用农村集体土地，我市首次制定集体建设用地基准地价和农用地基准地价，与城镇基准地价共同组成了一个完整的基准地价体系，为不同权属、不同性质、不同用途的土地提供价格参考。

基准地价是在土地定级的基础上，对不同级别的土地，按照商服、住宅、工业等不同用途分别评估，并由政府公布的土地使用权的平均价格。基准地价是国家法定公示价格，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价应当定期确定并公布。

按照《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》要求，我市开展了本轮主城区基准地价更新工作，通过广泛征询意见、提请专家评审论证后，成果经省自然资源厅验收并报自然资源部备案，由自然资源和规划部门及时向社会公开。

在城镇基准地价方面，我市按照国土空间规划最终划定的城镇开发边界，确定基准地价评价范围，北至北外环路，西至京沪高速公路，南至南外环路，东至东外环路，总面积为722.03平方公里。按照土地用途分类，设定商服用地、住宅用地、工业用地和公共管理与公共服务用地4个土地类别。同时，将公共管理与公共服务用地分为2类。我市调整部分区域土地级别，主城区共划分为27个级别、82个区片，将商城片区、沂河新区、北城新区、东部新城、罗庄区通达路两侧片区、高新区管委会周边等区域级别进行细化和整合。调整部分地价水平，商服用地基准地价平均下调12.84%，住宅用地基准地价平均下调2.23%，公服用地基准地价平均下调7.3%。

资料图

在集体建设用地基准地价方面，我市以市辖三区行政界线内集体建设用地为评价范围。按照土地用途分类，设定商服用地、宅基地、工业用地和公共管理与公共服务用地4个土地类别。划分5个级别并细化区片，其中商服用地细化为13个区片，宅基地细化为14个区片，工业用地细化为12个区片，公共管理与公共服务用地细化为9个区片。建立临沂市集体建设用地基准地价体系，4类用途基准地价区间控制在4万元/亩——72万元/亩。

在集体农用地基准地价方面，根据《临沂市农用地基准地价设立技术方案》和临沂市辖三区农用地分布特点，以市辖三区行政界线内所有农用地为评价范围。农用地划分为3个级别，通过分析投入产出和市场交易信息，以样点地价的平均值评估确定农用地基准地价。集体农用地承包权地价区间为1.09万元/亩——2.08万元/亩，经营权地价区间在2.1万元/亩——3.32万元/亩。

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基准地价 对房地产用地价格有何影响？

基准地价反映地价平均水平与变化趋势，是土地出让或转让价格的参考，是政府量化土地资产价值、调节土地市场的依据，具有相对稳定性，不会大起大落。

土地出让价格是根据土地评估价、土地开发成本和政府产业政策等具体情况综合评估确定的，基准地价作为土地估价时的参考价格，不会直接影响土地出让底价（起始价）。房地产用地价格的高低，总体取决于市场供需关系：供需平衡，地价保持稳定；供大于求，地价就可能下行；供小于求，地价就可能上涨。

相较上一轮的地价水平，本轮基准地价基本稳定，合理反映土地市场变化，有利于提高基准地价体系现势性，不会对房地产用地市场产生直接影响。

制定集体土地基准地价 对乡村振兴工作有什么帮助？

新《土地管理法》允许集体经营性建设用地入市，而土地出让起始价格需要以土地价格评估为前提，实现土地要素配置效益最大化和效率最优化。本轮集体建设用地基准地价成果为集体建设用地入市涉及的出让、租赁、转让、抵押等提供科学合理的价格参考，村集体和投资者可以更加清晰地了解土地的价值和潜力，从而做出更为明智的投资选择。

《民法典》规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让”“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权”。本轮公布的集体农用地基准地价可以为承包经营权流转提供价格依据，有助于实现农用地适度规模经营，对增加农民收入、优化农村产业结构、推动农村经济发展都具有重要意义。

城镇基准地价更新过程是怎样的？

城镇基准地价更新分为调查资料、内业处理、成果论证、成果验收及完善4个步骤。

在调查资料方面，收集国土空间总体规划和各类经济发展统计数据，土地定级方面的商服繁华度、基础设施条件、人口密度等资料，土地价值方面的土地使用权出让、转让案例，房屋租赁、买卖资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用等资料。

在内业处理方面，按照基准地价编制规程要求，合理调整级别和区片，绘制图件，测算样点地价，编制修正体系，形成初步成果。

在成果论证方面，我市自然资源和规划局征求了各区政府、管委会、市直相关部门、各区自然资源局、行业专业机构及有关人员的意见，召开了临沂市主城区城镇基准地价调整成果听证会，听取来自社会各界的听证代表提出的意见和建议，进一步完善成果。

在成果验收及完善方面，临沂市基准地价成果是全省首个通过省自然资源厅专家组验收的。根据专家意见并结合当前土地、房地产市场状况对成果进行调整完善，形成报告、手册、图册等最终成果，2024年初经市政府批复，市自然资源和规划局向社会公开发布。

临报融媒记者 彭连娜